Tzipora: reframing urban renewal
רחוב ציפורה/קיבוץ גלויות בבקעה משקף מגמה קיימת: נוכחות הולכת וגדלה של קהילה בינלאומית ירושלמית והתגבשות מרקם קהילתי חדש.
![[background image] image of modern cityscape (for a consulting firm)](https://cdn.prod.website-files.com/688628f54f47ca91cf00e7f4/68c180130e426839b916445e_%D7%A6%D7%99%D7%9C%D7%95%D7%9D%20%D7%9E%D7%A1%D7%9A%202025-09-10%20164028.png)
![image of a busy downtown area for a mobility and transportation business [background image]](https://cdn.prod.website-files.com/688628f54f47ca91cf00e7f4/68c180477ef1e28a05369077_%D7%A6%D7%99%D7%9C%D7%95%D7%9D%20%D7%9E%D7%A1%D7%9A%202025-09-03%201123041.png)
רחוב ציפורה/קיבוץ גלויות בבקעה משקף מגמה קיימת: נוכחות הולכת וגדלה של קהילה בינלאומית ירושלמית והתגבשות מרקם קהילתי חדש.
![image of a busy downtown area for a mobility and transportation business [background image]](https://cdn.prod.website-files.com/688628f54f47ca91cf00e7f4/68cfe777ed5a520ff86ebe3a_%D7%A6%D7%99%D7%9C%D7%95%D7%9D%20%D7%9E%D7%A1%D7%9A%202025-09-21%20145331.png)
בדומה לתוכניות התחדשות עירונית בירושלים, גם בציפורה עומדים במרכז, אתגרי תכנון ורישוי, לצד ציפיות מגוונות וחוסר בהירות לגבי התהליך של הדיירים. ייחודיותו של הרחוב, הנובעת ממגבלות גובה ותכסית, מצמצמת את אפשרות תוספת הדירות במסגרת התכנית. בכך מתווסף אתגר כלכלי ושיווקי משמעותי, במיוחד על רקע מצב שוק המגורים בשנת 2025, המאופיין בהיצע רחב יחסית, ירידה בקצב המכירות וירידת מחירים לראשונה זה מספר שנים.
כדי להפוך את מגבלות הרחוב למנוף יצירתי, יש צורך לתת מענה ישיר לדרישות הוועדה המחוזית ולמנוע עיכובים ממושכים באישור הפרויקט. בין היתר התייחסות להרחיב את היקף המבנים הכלולים בתכנית, לצד ביקורת על השפה האדריכלית הנדרשת להשתלב ב"עיר ההיסטורית" מחד ולבטא התחדשות עירונית מאידך. במקביל, רוח ‘בניית האיכות’ שעלתה בכנס בינלאומי בירושלים חידדה את מחויבות היזמים לאדריכלות מוקפדת ולסביבה בנויה איכותית, מה שהוסיף נדבך נוסף למורכבות התכנונית של הפרויקט. לכך מצטרפת גם ההחלטה לשמור על מקדם התחדשות מתון (3.4) ביחס לשטח קטן יחסית של 3.7 דונם, כדי לא ליצור עומס יתר וצפיפות שאינן מתיישבות עם אופייה של בקעה.”
![[background image] image of modern cityscape (for a consulting firm)](https://cdn.prod.website-files.com/688628f54f47ca91cf00e7f4/68c1839a01328db29673ab74_%D7%A6%D7%99%D7%9C%D7%95%D7%9D%20%D7%9E%D7%A1%D7%9A%202025-09-10%20165609.png)
בפרויקט ציפורה אימצנו גישה השונה מהמקובל בפרויקטי פינוי־בינוי: ההתבוננות לא החלה בשאלה כמה מטרים נוספים ניתן להוסיף, אלא באיזה אופן ניתן לייצר כאן קהילה חדשה וחזקה.
לצד המגבלות התכנוניות הייחודיות לרחוב, נתמקד ביצירת ערך לדיירים הקיימים ובבניית סיפור מגובש שידבר גם לרוכשים העתידיים. הדגש על שילוב מרקם השכונה ההיסטורית עם ציפיותיהם של רוכשים המחפשים איכות חיים, קהילה ושייכות. מתוך כך הוגדרה דרישה ברורה ל"שכונה של אנשים", משפחות וצעירים המעוניינים להשתלב במרקם החיים המקומי ולא לשוק ספקולטיבי של משקיעים בעלי-הון. הדבר בא לידי ביטוי ישיר בתמהיל הדירות, הכולל גם דירות קטנות לקהל צעיר וגם התייחסות לשטחים ציבוריים ושטחי פנאי אשר יותאמו לאופי הדיירים.
לסיום, בהתייחסות לרוח ‘בניית האיכות’, בין מורשת לבין התחדשות, מוצע לשלב את משרד האדריכלים הירושלמי סיטון־טנוס, זוכה פרס ‘אות האדריכלות הישראלית’, לצד האדריכל אילן פיבקו שיוביל את הפן הרחב של המגורים והאדריכלות העירונית. החיבור בין זווית ראייה מקומית לאורבני חדשני נועד להפוך את המגבלות התכנוניות לכלי ביצירת פרויקט אייקוני.
התוצאה הצפויה היא שהפרויקט יהפוך למוקד המרכזי ברחוב, זה שמגדיר את אופיו החדש, ונחרט ראשון בתודעת התושבים והרוכשים.
במקום עוד יוזמה נדלנית, נוצרת תחושת מהלך רחב המחבר בין דיירים ותיקים לבין משפחות חדשות, ובמיוחד קהל חוזר המחפש איכות חיים ושייכות.
המתחם יהנה מהוספת ערך משמעותית הנובע מהגדרה ברורה של קהל יעד, מנרטיב קהילתי מגובש ומהשקעה באדריכלות איכותית.
הסתכלות אסטרטגית שיווקית זאת, ההופכת את המגבלות הראשוניות למנוע צמיחה, צפויה לייצר השבחה של מאות אלפי שקלים לערכה של כל דירה, ביחס לתכנית "סטנדרטית", אך לא פחות חשוב מכך לחזק את ירושלים כ"עיר עולם" שבה ההתחדשות העירונית יוצרת זהות ומשמעות.
בדומה לתוכניות התחדשות עירונית בירושלים, גם בציפורה עומדים במרכז, אתגרי תכנון ורישוי, לצד ציפיות מגוונות וחוסר בהירות לגבי התהליך של הדיירים. ייחודיותו של הרחוב, הנובעת ממגבלות גובה ותכסית, מצמצמת את אפשרות תוספת הדירות במסגרת התכנית. בכך מתווסף אתגר כלכלי ושיווקי משמעותי, במיוחד על רקע מצב שוק המגורים בשנת 2025, המאופיין בהיצע רחב יחסית, ירידה בקצב המכירות וירידת מחירים לראשונה זה מספר שנים.
כדי להפוך את מגבלות הרחוב למנוף יצירתי, יש צורך לתת מענה ישיר לדרישות הוועדה המחוזית ולמנוע עיכובים ממושכים באישור הפרויקט. בין היתר התייחסות להרחיב את היקף המבנים הכלולים בתכנית, לצד ביקורת על השפה האדריכלית הנדרשת להשתלב ב"עיר ההיסטורית" מחד ולבטא התחדשות עירונית מאידך.
במקביל, רוח ‘בניית האיכות’ שעלתה בכנס בינלאומי בירושלים חידדה את מחויבות היזמים לאדריכלות מוקפדת ולסביבה בנויה איכותית, מה שהוסיף נדבך נוסף למורכבות התכנונית של הפרויקט.
לכך מצטרפת גם ההחלטה לשמור על מקדם התחדשות מתון (3.4) ביחס לשטח קטן יחסית של 3.7 דונם, כדי לא ליצור עומס יתר וצפיפות שאינן מתיישבות עם אופייה של בקעה.”
בפרויקט ציפורה אימצנו גישה השונה מהמקובל בפרויקטי פינוי־בינוי: ההתבוננות לא החלה בשאלה כמה מטרים נוספים ניתן להוסיף, אלא באיזה אופן ניתן לייצר כאן קהילה חדשה וחזקה.
לצד המגבלות התכנוניות הייחודיות לרחוב, נתמקד ביצירת ערך לדיירים הקיימים ובבניית סיפור מגובש שידבר גם לרוכשים העתידיים. הדגש על שילוב מרקם השכונה ההיסטורית עם ציפיותיהם של רוכשים המחפשים איכות חיים, קהילה ושייכות. מתוך כך הוגדרה דרישה ברורה ל"שכונה של אנשים", משפחות וצעירים המעוניינים להשתלב במרקם החיים המקומי ולא לשוק ספקולטיבי של משקיעים בעלי-הון. הדבר בא לידי ביטוי ישיר בתמהיל הדירות, הכולל גם דירות קטנות לקהל צעיר וגם התייחסות לשטחים ציבוריים ושטחי פנאי אשר יותאמו לאופי הדיירים.
לסיום, בהתייחסות לרוח ‘בניית האיכות’, בין מורשת לבין התחדשות, מוצע לשלב את משרד האדריכלים הירושלמי סיטון־טנוס, זוכה פרס ‘אות האדריכלות הישראלית’, לצד האדריכל אילן פיבקו שיוביל את הפן הרחב של המגורים והאדריכלות העירונית. החיבור בין זווית ראייה מקומית, לאורבני חדשני, נועד להפוך את המגבלות התכנוניות לכלי ביצירת פרויקט אייקוני.
התוצאה הצפויה היא שהפרויקט יהפוך למוקד המרכזי ברחוב, זה שמגדיר את אופיו החדש, ונחרט ראשון בתודעת התושבים והרוכשים.
במקום עוד יוזמה נדלנית, נוצרת תחושת מהלך רחב המחבר בין דיירים ותיקים לבין משפחות חדשות, ובמיוחד קהל חוזר המחפש איכות חיים ושייכות.
המתחם יהנה מהוספת ערך משמעותית הנובע מהגדרה ברורה של קהל יעד, מנרטיב קהילתי מגובש ומהשקעה באדריכלות איכותית.
הסתכלות אסטרטגית שיווקית זאת, ההופכת את המגבלות הראשוניות למנוע צמיחה, צפויה לייצר השבחה של מאות אלפי שקלים לערכה של כל דירה, ביחס לתכנית "סטנדרטית", אך לא פחות חשוב מכך לחזק את ירושלים כ"עיר עולם" שבה ההתחדשות העירונית יוצרת זהות ומשמעות.
אנו רואים בתהליך ההתחדשות הזדמנות נדירה – לא רק לבנות קירות חדשים, אלא לעצב קהילה, אורח חיים וערך שילוו אתכם שנים קדימה. בתהליך זה, "ליווי דיירים" הוא למעשה חבילת שירותים מקיפה שמטרתה לייצר לדיירים ביטחון, שקיפות וחוויית תהליך נעימה. הוא הופך את תהליך ההתחדשות העירונית ממשהו מורכב ומפחיד, למסע מובנה וברור.
![[background image] image of business cityscape (for an accountant & cpa firm)](https://cdn.prod.website-files.com/688628f54f47ca91cf00e7f4/68cfe25b40422b24581905a1_T%20M%20(1).jpg)
מה קורה כאן:
גיבוש נציגות, ייעוץ משפטי, מיפוי צרכים, בחירת יזם, ניהול משא ומתן והחתמות עד לרוב הנדרש (הדין נע בין 66%–80% לפי המסלול והעדכונים בחוק).
האחריות שלנו:
מחקר שוק ותכנית עסקית שיווקית כלכלית, מסגור החזון וההבטחה השכונתית, קביעת מסגרת תמהיל הפרוייקט ודרישות בעלי הבתים, גיוס אמון הדיירים וסיוע בהגעה לסף ההסכמות .
.jpg)
מה קורה כאן:
עריכת תכנית מפורטת, סבבי הערות, דיונים בוועדה המקומית/מחוזית, פרסום להתנגדויות עד לאישור לתוקף.
האחריות שלנו:
עבודה עם צוות האדריכלות על תמהיל ומפרטים “שנולדו לשיווק” (Design‑to‑Market), הגדרת שטחים משותפים וזהויות קהילה שתומכות בפרמיית מחיר עתידית. ליוויי דיירים המשך החתמות.
![<subject>[background image] image of a business district (for a web development agency)</subject>](https://cdn.prod.website-files.com/image-generation-assets/e824d4fa-2e87-4957-85f4-bce47832b269.avif)
מה קורה כאן: הגשות היתר, תיקונים, תנאים להיתר, יועצים, תשתיות עירוניות והסכמים משלימים. לטובת תכנון זהיר למתחם 300+ יח"ד מומלץ לשריין עד 2 שנים.
האחריות שלנו: הפקת חומרי מכירה, הדמיות, אתר, הקמת מערך מכירות ו־CRM, ותכנון “יציאה לשוק ביום ההיתר” כדי לקצר Time‑to‑Market ולצמצם עלויות מימון. כנס דיירים לבחירת הדירות. המשך ליווי דיירים.
.jpg)
מה קורה כאן: הריסה, תשתיות, שלד, גמרים, פיתוח ואכלוס מדורג. משך הביצוע בפועל נע סביב 4 שנים (תלוי קומה, תקני מיגון, לוגיסטיקה שכונתית). פריסת המכירות נמשכת לאורך הביצוע.
האחריות שלנו:
ניהול ביקוש לאורך זמן (קמפיינים, אירועי פרימיום, PR), עדכון לקוחות רוכשים, חוויית רוכש ואכלוס שמייצרת “שגרירי מותג” . מעקב ועדכון תוצאות. המשך ליווי דיירים.
אנו רואים בתהליך ההתחדשות הזדמנות נדירה – לא רק לבנות קירות חדשים, אלא לעצב קהילה, אורח חיים וערך שילוו אתכם שנים קדימה. בתהליך זה, "ליווי דיירים" הוא למעשה חבילת שירותים מקיפה שמטרתה לייצר לדיירים ביטחון, שקיפות וחוויית תהליך נעימה. הוא הופך את תהליך ההתחדשות העירונית ממשהו מורכב ומפחיד, למסע מובנה וברור.
מה קורה כאן:
גיבוש נציגות, ייעוץ משפטי, מיפוי צרכים, בחירת יזם, ניהול משא ומתן והחתמות עד לרוב הנדרש (הדין נע בין 66%–80% לפי המסלול והעדכונים בחוק).
האחריות שלנו:
מחקר שוק ותכנית עסקית שיווקית כלכלית, מסגור החזון וההבטחה השכונתית, קביעת מסגרת תמהיל הפרוייקט ודרישות בעלי הבתים, גיוס אמון הדיירים וסיוע בהגעה לסף ההסכמות .
מה קורה כאן:
עריכת תכנית מפורטת, סבבי הערות, דיונים בוועדה המקומית/מחוזית, פרסום להתנגדויות עד לאישור לתוקף.
האחריות שלנו:
עבודה עם צוות האדריכלות על תמהיל ומפרטים “שנולדו לשיווק” (Design‑to‑Market), הגדרת שטחים משותפים וזהויות קהילה שתומכות בפרמיית מחיר עתידית. ליוויי דיירים המשך החתמות.
מה קורה כאן: הגשות היתר, תיקונים, תנאים להיתר, יועצים, תשתיות עירוניות והסכמים משלימים. לטובת תכנון זהיר למתחם 300+ יח"ד מומלץ לשריין עד 2 שנים.
האחריות שלנו: הפקת חומרי מכירה, הדמיות, אתר, הקמת מערך מכירות ו־CRM, ותכנון “יציאה לשוק ביום ההיתר” כדי לקצר Time‑to‑Market ולצמצם עלויות מימון. כנס דיירים לבחירת הדירות. המשך ליווי דיירים.
מה קורה כאן: הריסה, תשתיות, שלד, גמרים, פיתוח ואכלוס מדורג. משך הביצוע בפועל נע סביב 4 שנים (תלוי קומה, תקני מיגון, לוגיסטיקה שכונתית). פריסת המכירות נמשכת לאורך הביצוע.
האחריות שלנו:
ניהול ביקוש לאורך זמן (קמפיינים, אירועי פרימיום, PR), עדכון לקוחות רוכשים, חוויית רוכש ואכלוס שמייצרת “שגרירי מותג” . מעקב ועדכון תוצאות. המשך ליווי דיירים.